임대사업자 등록 장단점 폭탄돌리기?

대한민국에 불패가 있다면 바로 부동산시장입니다. IMF를 제외하고는 꾸준히 상승세, 정권이 바뀌어도 오를 곳은 무지막지하게 오릅니다. 대책을 아무리 많이 세워도 오르고 서울을 통제하면 지방지역에 부동산 가격이 상승하고... 절대 막을 수 없는 시장 중 하나이기 때문입니다. 아무래도 금리는 오를생각이 전혀 없어보이니 안전한 투자쪽으로 몰리는건 당연한 일입니다. 그런데 요즘은 단점만 부각되고 있는 임대사업자. 앞으로 어떻게 해쳐나가야할지 걱정이 이만저만이 아닌분들을 위해 장단점 확실히 구분짓겠습니다.

1. 임대사업자 등록 장점

-취득세 면세

전용 면적 60제곱미터 이하의 주거용 오피스텔이나 공동주택 최초 분양 받았을 경우 60일 이내 주택사업자등록을 하면 취득세 부분에 대해서 면세혜택

 

-소득세

국민주택의 규모(수도권 85제곱미터 이하, 수도권 외 읍면 지역 100제곱미터 이하)이면서 6억 이하의 주택을 4년이상 임대하게 되면 소득세 감면혜택, 준공공임대주택인 경우엔 기간이 8년이상 ,75%까지 감면이 가능

 

-재산세

2채 이상의 주거용 오피스텔 혹은 공동주택을 임대주택 등록을 하면 감면 받을 수 있습니다. 그리고 40제곱미터 이하(전용면적), 30년 이상 임대를 하는 경우에는 재산세 모두 면세가능, 60제곱미터 넘는 경우에는 50%감면, 85제곱미터 이하의 경우는 25%까지 감면이 가능합니다.

 

-종합부동산세

임대시작하는 시점에서 6억원 이하는 제외, 수도권 이외는 3억원 이하인 경우 제외입니다.

 

-건강보험료

임대주택사업자 등록 진행시 연 2천만원 이하의 임대소득자는 임대의무기간동안 4년 단기임대 주택은 40%감면, 준공공임대주택은 80%까지 감면을 하고 있습니다.

 

-양도세

임대주택의 종류와 조건에 따라 다르지만 양도세 100%까지 감면이 가능

2. 임대사업자 등록 단점

-의무기간

의무기간이 상당히 깁니다. 최소 5년인데 거기다 반드시 지켜야하기 때문에 피곤합니다. 5년 이상 임대를 해야지만 각종 혜택을 받을 수 있고 기간을 지키지 않았으면서 매매, 처분을 하게 된다면 최대 1000만원의 행정처분인 과태료가 부과됩니다. 또한 여태 혜택 받은 세금들은 모두 추징이 되기 때문에 받은것들도 다 뱉어내야하는 상황이 되는거죠 물론 아예 팔 수 없는건 아닙니다. 다른 임대사업자에게 매매가 가능한데 시,구,군청에 양도신고를 한 뒤에 임대사업자에게 매매가 가능합니다.

 

-임대료 상승폭 제한

의무 임대기간동안에는 임대료 인상폭을 내 마음대로 할 수 없습니다. 연 5% 이내여야 하는게 단점입니다. 즉 내가 한번 정해놓은 월세에서 올려서 받고 싶으면 계속 해서 매해마다 야금야금 올려야합니다. 내가 가지고 있는 임대주택이 가격이 올라도 말이죠 이 규정을 위반할 경우에도 1000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

-사업자 현황신고

매해마다 사업자 현황을 세무서에다 신고를 해야합니다. 5월과 9월에는 종합소득세와 종합부동산세를 신고해야하는데요 신고가 귀찮기도 하지만 소득이 모두 노출되는걸 꺼려하시는 분들께는 단점이 되겠죠 거기다 세입자와의 신규 임대차 계약서를 작성하거나 변동이 되면 3개월 내로 관할기간에 신고, 접수를 하러 가야합니다...귀찮다고 신고를 하지 않았다 적발되면 1000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

3. 주택임대사업자 등록 폭탄돌리기?

한 부동산 전문가의 영상을 본적이 있습니다. 과태료를 점점 올린다는 얘기를. 과태료를 올린다는 뜻은 무엇인가 생각을 해보면 답이 나옵니다. 사람들에게 혜택을 주는 주택임대사업자라면 아무도 해지를 안할거고 과태료를 높힐 필요가 없는데 왜 자꾸 매해마다 1천만원, 3천만원, 심지어 5천만원까지 과태료를 올리자는 법안이 나왔습니다. 너도나도 주택임대사업자를 해지할려고 하니 해지를 하지 못하게 막으려고 과태료를 올리지 않을까요?

초반에 이런 혜택을 줄때 구매를 했던 사업자분들은 이래나 저래나 강제라 보유를 해야하며 같은 주택임대사업자에게 매매를 하는것도 손해를 보고 하는 경우가 많기 때문에 신중히 기여를 하셔야 합니다. 법안이 어떻게 매해마다 다르게 나오고 있는데 그래도 등록을 할지 말지 고민한다는거 자체가 행복한 고민이 아닐까 싶습니다. 이상으로 주택임대사업자 등록 장단점에 대해서 알아보았습니다.